Betriebskonzepte© PantherMedia / VadimVasenin

Betriebskonzepte

Fakten über gebäudetechnischen Anlagen

Gebäude und technische Anlagen stellen oft große Vermögenswerte in Höhe von mehreren Millionen Euro oder mehr dar. Um den Erhalt oder sogar die Erhöhung dieser Vermögenswerte kümmert sich das Facilitymanagement (FM), ein Teilgebiet der technischen Gebäudeausrüstung.

Dazu gehören unter anderem das Überwachen der Haustechnik, die Organisation von Gebäudedienstleistungen (Wartung, Inspektion, Reinigung), das Beschaffungsmanagement für sämtliche Verbrauchsgüter (inklusive Strom und Wasser) sowie die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen für Umbau, Sanierung und Instandhaltung. Grundlage des Facilitymanagements bildet das Betriebskonzept.

Was ist das Betriebskonzept?

Das Betriebskonzept, auch Betriebshandbuch genannt, ist ein Dokument, in dem alle wesentlichen Anweisungen und Fakten, die für den geplanten Betrieb des Gebäudes oder der Anlage notwendig sind. Das Betriebskonzept ist keine starre Vorlage, sondern eine Sammlung von Daten, die fortwährend aktualisiert und ergänzt wird.

Im Betriebskonzept wird der geplante Gebäudebetrieb je nach Leistungsart detailliert beschrieben, beispielsweise Energieversorgung und Entsorgung. Die dazu notwendigen Tätigkeiten werden erfasst und Eigenleistungen des Unternehmens strukturiert. Es wird festgelegt, welche Aufgaben an Fremdfirmen übertragen werden.

Warum ist ein klares Betriebskonzept notwendig?

Weil ohne Betriebskonzept der Betrieb eines Gebäudes in der Mehrzahl der Fälle nicht so optimal wie möglich abläuft. Dafür gibt es eine ganze Reihe von Ursachen:

  • Ungenügendes Zusammenwirken der Fachplaner
  • Ineffizienz bei der Versorgung mit Energie und Verbrauchsmaterialien
  • Mangelhafte Integration der technischen Gebäudeausrüstung
  • Einsatz ungeeigneter Materialien im Betrieb
  • Mehraufwand im Bereich Gebäudemanagement durch den Einsatz von wartungs- oder reinigungsintensiver Technik

Diese Konflikte entstehen, weil alle an der Planung beteiligten Parteien (Bauherr, Betreiber, Architekt, Fachplaner und Nutzer) andere Erwartungen und Vorstellungen in Bezug auf das Gebäude hat und die einzelnen Interessen zumindest teilweise kollidieren. Das Ergebnis ist eine mangelhafte Betriebsoptimierung, die hohe (und unnötige) Kosten verursacht.

Welche Vorteile bietet ein optimal abgestimmtes Betriebskonzept?

Ein gutes Betriebskonzept für die Bewirtschaftung der Gebäude gehört zu den wichtigsten strategischen Entscheidungen jedes Unternehmens. Es trägt wesentlich zur Wertschöpfung bei und bildet die Basis für einen langfristigen und nachhaltigen Erfolg. Ein gutes Betriebskonzept hat zahlreicher positive Auswirkungen:

  • Die Gebäudebewirtschaftung wird nachhaltiger und risikoärmer.
  • Die Kosten für die Gebäudewirtschaft lassen sich exakt kalkulieren und sind planbar.
  • Die Kosten für Betrieb und Service des Gebäudes sinken.
  • Prozesse des Facilitymanagements (FM) werden nachvollziehbar und transparent.
  • Der Personalbedarf kann verringert werden.
  • Das Unternehmen kann sich auf das Kerngeschäft konzentrieren.

Wie wird das Betriebskonzept erstellt?

Im ersten Schritt werden zunächst einmal die Grundlagen ermittelt, indem das geplante Gesamtkonzept betrachtet wird. Danach erfolgt die Detailanalyse mit der Untersuchung der verschiedenen Teilsysteme:

  • Allgemeines Betreiberkonzept
  • Sicherheitskonzept
  • Reinigungskonzept
  • Instandhaltungskonzept
  • Graupflegekonzept
  • Grünpflegekonzept

sowie weitere Bereiche.

Im 3. Schritt werden die einzelnen Teilleistungen ausgearbeitet. Als letzter Schritt erfolgt das Umsetzungscontrolling, das die Entstehung des Betriebskonzepts durch den gesamten Prozess begleitet.

Zusammenfassung

Betriebskonzepte sind ein wichtiger Bestandteil des Facilitymanagements eines Gebäudes. In ihm sind alle Anweisungen und Verfahren dokumentiert, die für den zukünftigen Betrieb des Gebäudes notwendig sind.

Betriebskonzepte sind keine starr gefassten Regeln, sondern werden ständig aktualisiert und erweitert. Sie dienen zur Werterhaltung und Wertsteigerung des Gebäudes und gehören zu den wichtigsten strategischen Entscheidungen eines Unternehmens. Betriebskonzepte sind notwendig, weil es sonst zwischen den einzelnen an Planung und Betrieb des Gebäudes beteiligten Parteien zu Interessenkonflikten und Störungen im Informationsfluss kommt.

Gute Betriebskonzepte bringen viele Vorteile und helfen, Kosten zu sparen und die Effizienz des Unternehmens zu steigern.

 

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